A 3ª Turma do STJ definiu que, em concurso singular de credores, a caução locatícia é garantia real e confere preferência de créditos aos débitores singularizados.
A 3ª Turma do Tribunal Superior de Justiça (STJ) decidiu que, em concurso singular de credores, a cautela, locação se caracteriza como direito real de garantia, conferindo ao credor caucionário preferência sobre o valor da venda do imóvel.
Essa decisão reforça a importância da cautela, locação como uma forma eficaz de garantia real nas transações imobiliárias, protegendo os interesses das partes envolvidas. É fundamental que as partes envolvidas em contratos de locação estejam cientes dos seus direitos e deveres, garantindo assim uma relação mais transparente e segura para ambas as partes.
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De acordo com o processo em questão, foi iniciada uma ação de execução com o intuito de satisfazer um crédito através da expropriação de um imóvel pertencente ao devedor. No entanto, uma imobiliária, também credora, entrou no processo como terceira interessada, solicitando preferência no recebimento, argumentando que o imóvel penhorado foi dado a ela como garantia locatícia, devidamente registrada na matrícula do imóvel.
O juízo decidiu a favor da imobiliária, mas a decisão foi reformada em segunda instância, que entendeu que a garantia locatícia é uma forma de garantia simples e não confere preferência no recebimento de créditos, uma vez que não está prevista no artigo 1.225 do Código Civil (CC).
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No recurso ao Superior Tribunal de Justiça (STJ), a imobiliária solicitou o reconhecimento da preferência, argumentando que a garantia locatícia pode gerar um direito real de garantia e, consequentemente, preferência nos créditos provenientes da penhora.
A ministra Nancy Andrighi, do STJ, ressaltou que, embora a caução locatícia não esteja expressamente listada como um direito real no Código Civil, quando registrada na matrícula do imóvel, como no caso em questão, ela tem o efeito de garantia real, similar a uma hipoteca.
A caução locatícia devidamente registrada na matrícula do imóvel confere ao credor caucionário o direito de preferência nos créditos em situação de concorrência entre credores singulares, devido à sua natureza de garantia real equiparada à hipoteca. A ministra enfatizou que, de acordo com o artigo 38, parágrafo 1º, da Lei do Inquilinato, o locador pode exigir caução como garantia, sendo que, se esta for dada na forma de imóvel, deve ser registrada na matrícula correspondente.
Apesar das controvérsias doutrinárias sobre a possibilidade de estabelecer uma garantia real por meio de registro, a ministra explicou que o artigo 108 do CC prevê exceções quando a lei assim determinar. Portanto, mesmo que a caução locatícia tenha sido registrada apenas na margem da matrícula, seu efeito em bens imóveis deve ser equiparado ao de uma hipoteca, a menos que seja especificado como anticrese. Essas informações foram obtidas do STJ. REsp 2.123.225.
Fonte: © Conjur
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