Locação de curta temporada em condomínios exclusivamente residenciais gera dúvidas sobre uso exagerado das áreas comuns em propriedades privadas.
Com a crescente popularidade das plataformas de locação, os condomínios brasileiros enfrentam desafios ao longo do ano, especialmente durante o período de final de ano. É neste momento que as famílias se deslocam em busca de dias ensolarados, gerando uma demanda por locação em diversas regiões do País. Isso acaba por criar um desafio para as unidades imobiliárias localizadas nestas áreas, as quais precisam se adaptar às novas necessidades dos moradores e hóspedes.
Uma das principais preocupações é a gestão da locação por curta temporada em condomínios residenciais. Enquanto os síndicos se esforçam para equilibrar a satisfação dos moradores com a necessidade de gerar receita, os conflitos podem surgir. Por exemplo, a locação de curta temporada pode afetar a tranquilidade dos moradores, levando a reclamações sobre ruído excessivo ou problemas de estacionamento. Além disso, a gestão da entrada e saída de hóspedes pode ser um desafio, especialmente em prédios com segurança mais rigorosa. A boa gestão da locação é fundamental para evitar esses conflitos e garantir um ambiente harmonioso para todos os envolvidos.
Debates em Torno das Locações de Curta Temporada: Direitos e Deveres em Dilema
As locações de curta temporada, frequentemente associadas a plataformas de locação, como a locação de curta temporada ou a locação por curta temporada, têm suscitado debates acalorados acerca das regras, direitos e deveres de locadores e locatários. O advogado Kevin de Sousa, especialista em Direito Imobiliário e sócio do escritório Sousa & Rosa Advogados, destaca que a convivência com hóspedes de curta estadia desafia o equilíbrio entre o direito individual de propriedade e os direitos coletivos dos condôminos. Essas locações, em particular, geram tensões no ambiente condominial ao comprometer a segurança, aumentar o fluxo de estranhos e, em alguns casos, ocasionar o uso excessivo ou inadequado de áreas comuns.
A Segurança e o Desafio da Locação por Plataforma
Lais Alves Siqueira, diretora de Locação da Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios (AABIC), enfatiza que existe um desconforto, especialmente em relação à segurança dos demais moradores. O condomínio pode proibir a locação por curta temporada? Em resposta a este movimento, alguns condomínios criaram limitações para coibir esses aluguéis de curta temporada (menos de 30 dias), baseados na justificativa de que eles são incompatíveis com os prédios exclusivamente residenciais. No entanto, o artigo 1.351 do Código Civil determina que a proibição, de fato, só pode ser concretizada se estiver prevista na convenção do condomínio.
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Decisão na Assembleia e Convenção Condominial
Para que isso aconteça é necessário o voto favorável de dois terços dos condôminos em assembleia. A decisão sobre a permissão ou não das locações de curta temporada deve ser tomada por meio da convocação de uma assembleia geral extraordinária, com uma pauta específica para votar a permissão ou não dessas locações, como explica Marcos Prado, sócio da área imobiliária do escritório de advocacia Cescon Barrieu.
Regulamentação Local e Competência Federal
A Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91) define que aluguéis por temporada podem durar até 90 dias. No entanto, ela não prevê normas específicas para locações de curtíssima temporada, como as realizadas pelo Airbnb. A regulamentação local, como a de municípios que tentam legislar sobre a matéria, esbarra na competência federal, uma vez que o uso da propriedade privada e as regras condominiais são temas regidos pelo Código Civil, como destaca o advogado Kevin de Sousa.
Tributação e Impactos no Modelo de Locação
Esta discussão não ocorre apenas entre condôminos. A Receita Federal e o Senado estudam implementar mudanças que vão impactar o modelo de locação por curtíssimas temporadas (até 30 dias) no Brasil. O tema vem gerando debates principalmente sobre a tributação. No caso das locações de curta temporada, normalmente realizadas por meio de plataformas digitais, muitos serviços, como café da manhã, concierge, limpeza, entre outros, são oferecidos. Se esses serviços forem agregados à locação, isso pode caracterizar a relação como um contrato de locação, com implicações importantes na tributação e no direito das partes envolvidas.
A locação, especialmente a locação de curta temporada ou a locação por curta temporada, é um tema complexo e multifacetado, envolvendo questões de direito de propriedade, segurança, convenção condominial e tributação. A discussão em torno do tema é intensa, envolvendo não apenas os locadores e locatários, mas também as autoridades públicas e a sociedade em geral.
Fonte: © Estadão Imóveis
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