Leilões de imóveis podem ser afetados por decisão do STJ sobre dívidas tributárias pendentes, créditos tributários e dívidas do imóvel, com base em normas gerais de direito tributário e ata do julgamento.
Os leilões têm sido um destaque no mercado imobiliário brasileiro nos últimos anos. Com o aumento no volume de imóveis disponíveis para leilão, o público também aumentou, buscando oportunidades de negócios. Em 2023, o número de imóveis colocados em leilão foi de 26 mil, um aumento significativo em relação a 9 mil em 2022.
Em 2024, o volume de imóveis colocados em leilão foi de 47 mil, um aumento expressivo. Além disso, o uso de leilões públicos também se tornou mais comum, tornando ainda mais atraente o mercado. A arrematação de imóveis em leilões é uma oportunidade para os investidores adquirir imóveis a preços mais acessíveis, o que pode ser uma oportunidade para aqueles que buscam hastas públicas.
Nova Segurança Jurídica para Arrematantes em Leilões
A recente decisão do Superior Tribunal de Justiça (STJ) no Tema 1.134 trouxe mudanças significativas à segurança jurídica dos arrematantes em leilões, especialmente após a análise do artigo 130, parágrafo único, do Código Tributário Nacional (CTN). A Primeira Seção do STJ fixou a tese de que a previsão em editais de leilão atribuindo responsabilidade ao arrematante pelos débitos tributários anteriormente existentes não é válida.
Autoridade do STJ e a Nova Orientação
Essa decisão, relatada pelo ministro Teodoro Silva Santos, reforçou a segurança jurídica para os participantes de leilões, reafirmando que o arrematante não pode ser responsabilizado por tributos pendentes relativos ao imóvel, uma vez que o crédito tributário se sub-roga no preço ofertado. Além disso, a tese será imediatamente aplicável a processos administrativos e ações judiciais pendentes de apreciação, limitando sua aplicação a leilões cujos editais sejam divulgados após a publicação da ata do julgamento do Tema 1.134. A decisão foi fundamentada em uma interpretação técnica do CTN, considerado uma lei complementar, que estabelece normas gerais de responsabilidade tributária.
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Leilões de Imóveis: Uma Nova Era de Responsabilidade
Nas hastas públicas, a sub-rogação dos créditos ocorre no preço da arrematação, protegendo o arrematante. Eventuais dívidas tributárias pendentes serão satisfeitas com o valor depositado pelo comprador, respeitando a prioridade dos credores, como os titulares de créditos trabalhistas. Essa nova orientação é um marco significativo para o mercado de leilões, que há tempos convivia com a prática de inserir cláusulas em editais para transferir ao arrematante a responsabilidade por tributos em aberto. O STJ esclareceu que a prática não é válida, uma vez que normas gerais de direito tributário não podem ser afastadas por previsões editalícias ou processuais.
Dívidas do Comprador e do Imóvel: Riscos e Precauções
Apesar dos avanços jurídicos proporcionados por essa decisão, a participação em leilões continua a exigir cautela e preparo por parte dos interessados. Leilões judiciais carregam riscos inerentes, que podem ser mitigados com uma abordagem cuidadosa. Em primeiro lugar, é essencial realizar uma análise detalhada do edital, verificando todas as condições do imóvel, possíveis pendências judiciais e financeiras, e se as disposições relacionadas aos tributos estão de acordo com a nova interpretação do STJ. Outro ponto fundamental é realizar consultas prévias sobre o imóvel, incluindo a busca por créditos tributários pendentes e dívidas do imóvel.
Fonte: © Estadão Imóveis
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