Contraente de loteamento não registrado tem 30 dias para regularizar.
Em muitas situações, a falta de regulação de loteamentos pode gerar problemas futuros para os compradores e vendedores envolvidos em transações de compra e venda de lotes. Venda de lotes sem registro pode levar a contratos nulos, caso o loteador não tenha tomado as medidas necessárias para regularizar o loteamento no prazo estabelecido.
Uma vez que o loteador tenha manifesto o intuito de venda de lotes e não tenha regularizado o loteamento, ocorre a nulidade do contrato de compra e venda. Venda de lotes sem regulação pode resultar em perdas financeiras significativas para os envolvidos, além de causar problemas legais. Em alguns casos, os compradores podem recorrer a medidas jurídicas para reverter a situação.
Regras para Loteamento e Desmembramento de Áreas Urbanas
A 3ª Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) manteve a nulidade de um contrato de venda de lote, em que a falta de regularização do imóvel havia sido aceita por ambas as partes, conforme consta em cláusula específica do acordo. A venda do lote não estava de acordo com as regras para loteamento e desmembramento de áreas urbanas, previstas na Lei 6.766/1979.
Cláusula de Irregularidade
A pessoa que tentou vender o lote incluiu no contrato uma cláusula informando que não havia registro e a existência de ação civil pública em curso, movida pelo Ministério Público, que versava sobre a região. A parte que queria comprar o imóvel inicialmente aceitou as condições, mas depois ajuizou ação declaratória de nulidade do negócio jurídico e conseguiu sentença favorável, confirmada pelo Tribunal de Justiça de São Paulo.
Argumentação do Vendedor
O vendedor do lote defendeu que a vedação à transmissão de propriedade de imóvel irregular só se aplica a contratos firmados entre construtoras, incorporadoras ou afins com os consumidores. No entanto, a relatora da matéria, a ministra Nancy Andrighi, afastou essa argumentação.
Aplicação da Lei
A ministra Nancy Andrighi apontou que as regras para o loteamento e o desmembramento de áreas urbanas estão dispostas na Lei 6.766/1979, que não diferencia se o lote é fruto de empreendimento imobiliário ou não. Assim, a lei se aplica a negócios jurídicos firmados entre particulares, o que inclui o artigo 37, que veda a venda ou a promessa de venda de parcela de loteamento ou desmembramento não registrado.
Loteamento Clandestino
Se o loteador não requisitou a aprovação da prefeitura e iniciou mesmo assim a urbanização, está-se diante de loteamento clandestino ou irregular, o que atrai a vedação para venda. O fato de o adquirente ter ciência da irregularidade do loteamento quando da sua aquisição não convalida o negócio nulo, pois, nessas situações, somente se admite o retorno dos contratantes ao ‘status quo ante’, concluiu a relatora.
Votação Unânime
A votação foi unânime, mantendo a nulidade do contrato de compra e venda de lote. A decisão reforça a importância de seguir as regras para loteamento e desmembramento de áreas urbanas, previstas na Lei 6.766/1979, para evitar negócios jurídicos nulos e garantir a regularidade dos negócios imobiliários.
Fonte: © Conjur
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